任意売却とは？仕組みと競売を回避する方法【弁護士が解説】

「住宅ローンの支払いが苦しく、銀行から督促状が届いてしまった…」

「裁判所から通知が来たが、どうしていいか分からない」

借金や住宅ローンの問題は、ご家族にも相談できず、一人で抱え込んでしまう方が非常に多いです。しかし、そのまま放置してしまうと、最終的にはご自宅が「競売（けいばい）」にかけられ、強制的に退去させられてしまいます。

この記事では、競売を回避し、少しでも有利な条件で生活を再建するための救済措置である「任意売却（にんいばいきゃく）」について、弁護士が法的な観点から分かりやすく解説します。

１　任意売却とは？

通常、家を売却するためには、住宅ローンの残りを全額一括で返済し、銀行の抵当権（担保）を外してもらうことが条件となります。しかし、家の売却価格よりも住宅ローンの残債が多い状態（オーバーローンといいます。）では、貯金などで足りない分を補えない限り、家を売ることはできません。

そんなときこそ、任意売却です。

任意売却とは、住宅ローンを全額返済できなくても、債権者（お金を貸している金融機関など）と法的な交渉を行い、合意を得ることで家を売却する手続きのことです。

では、任意売却はどのように進めることができるのでしょうか？

２　不動産会社と弁護士の違い～なぜ弁護士に相談すべきか？～

インターネット上には不動産会社が書いた任意売却の記事が溢れていますが、任意売却は「家を売って終わり」ではありません。むしろ重要なのは「家を売った後に残る借金をどうやって返していくか」という点です。

不動産会社は「家を売るプロ」ですが、残った借金の法的な整理（債務整理）を行うことは弁護士法で禁止されています。

不動産会社に任意売却依頼した場合、家は売れるが、残った借金の督促は続き、結局後から自分で弁護士を探して自己破産などの手続きをする必要があります。

他方で弁護士に任意売却を依頼した場合、弁護士が介入した時点で金融機関からの直接の督促をストップさせることができます。そして、任意売却の手続きを進めながら、残った借金についても「任意整理」、「個人再生」、「自己破産」など、あなたに最適な法的手続きをサポートできます。

各債務整理手続きは次の記事をご覧ください。

債務整理とは？～任意整理、破産、民事再生の違いについて～

３　任意売却と通常の売却の違い

ではここで通常の売却と任意売却の違いを整理してみましょう。
主な違いを計算式にすると次のとおりになります。

通常の売却家の売却価格＋自己資金 ≧ ローン残債（全額返済できるため自由に売却可能）

任意売却家の売却価格＜ローン残債（通常は売却不可だが、弁護士などが金融機関と交渉し許可を得て売却する）

任意売却で家を売った代金は、すべて住宅ローンの返済に充てられます。
それでも残ってしまった借金については、生活状況を鑑みて無理のない返済計画を立てるか、法的な債務整理へと移行します。

４　なぜ「競売」より「任意売却」が良いのか？

住宅ローンの滞納を放置すると、自宅を裁判所による「競売」にかけられます。競売にはデメリットしかありません。両者の違いを比較表で確認しましょう。

	*任意売却（弁護士が介入）*	*競売（放置した場合）*
売却価格	市場価格に近い金額（相場の約8割〜9割）	市場価格より大幅に安い（相場の約5割〜7割）
売却後	残った借金弁護士が間に入り、無理のない返済や法的な整理（破産等）を行う	一括返済を求められ、給与や口座を差し押さえられるリスク大
プライバシー	通常の売却と同じで近所にバレにくい	裁判所の競売情報公開により、近所に知られるリスク大
引越し時期	購入者と交渉して柔軟に決められる	立ち退きを命じられ、強制的に追い出される